«Ich möchte hier wieder spielende Kinder sehen»

Sie sind beide Grundeigentümer im Gebiet Bahnhof Süd. Welche persönliche Geschichte verbindet Sie mit diesem Quartier?

Marco Dübendorfer: Als Kind spielte ich auf dem Areal zwischen Holzschöpfen. Mein Grossvater kaufte das Land für unseren Familienbetrieb, die Firma Dübendorfer, mit rund 100 Mitarbeitenden im Transport- und Baunebengewerbe. Heute lagern dort Container und Baumaterial. Der Bahnanschluss bleibt ungenutzt.

Andreas Rusch: Das Grundstück erwarb vor rund 70 Jahren die damalige Cellere & Co. unter dem Grossvater von Marco Cellere. Die Cellere-Gruppe ist heute ein Familienunternehmen in vierter Generation.

Was motiviert Sie, das Gebiet mitzugestalten? Stehen wirtschaftliche Interessen im Vordergrund?

Dübendorfer: Mich reizt die Möglichkeit, ein neues Quartier zu gestalten. Wie leben Menschen künftig zusammen? Braucht jeder Haushalt ein Auto? Solche Fragen treiben mich um. Für uns ist es ein Generationenprojekt: Mein Vater reichte das erste Baugesuch ein, nun bearbeite ich das Projekt und vielleicht sind beim letzten Gebäude meine vier Söhne am Zug. Wirtschaftlich muss das Projekt finanzierbar sein. Die Banken verlangen eine Mindestrendite, auch bei höheren Zinsen. Wichtig sind mir zudem die Bedürfnisse der Bevölkerung.

Rusch: Uns geht es ähnlich. Meine Motivation besteht darin, diese Transformation aktiv mitzugestalten und einen Ort zu schaffen, der Lebensqualität bietet und das Gebiet über die kommenden Jahrzehnte hinweg positiv prägt. Das gesamte Areal hat viel Potenzial für Bassersdorf.

Was würden Sie bei völlig freier Hand bauen? Und wie weit entspricht das vorliegende Richtprojekt Ihren Vorstellungen?

Rusch: Als erstes würde ich auf der angrenzenden Zürichstrasse das Tempo 80 auf 50 reduzieren, um die Zufahrten sicherer zu machen. Für den Ort sehe ich eine sinnvolle, gemischte Verdichtung mit hochwertigem Wohnraum, guter Architektur, attraktiven Aussenräumen sowie Gewerbe.

Dübendorfer: Ich würde eine grüne Wohnüberbauung mit Innenhöfen für die BewohnerInnen und gemeinschaftlicher Kinderbetreuung schaffen. Im jetzigen Richtprojekt ist ein grosser Teil des Areals für öffentliche Nutzungen vorgesehen. Zudem waren Wohnen und Gewerbe in früheren Planungen stärker getrennt. Jetzt sind sie über die Gebäude verteilt, was nur stilles Gewerbe erlaubt. Büros gibt es in der Flughafenregion aber bereits genug. Generell  würde ich gerne zwei bis drei Stockwerke höher bauen. Nur so lassen sich öffentliche Grünflächen und Angebote finanzieren.

Was überzeugt Sie am Konzept der Arbeitsgemeinschaft Lisa Euler, Weyell Zipse, Westpol Kontextplan?

Dübendorfer: Die Gemeinde wählte die Gestaltungsteams und die Jury aus. Wir Grundeigentümer konnten Anregungen einbringen, entschieden aber nicht selber. Beeindruckt hat mich, wie gut das Team von Lisa Euler auf unsere unterschiedlichen Bedürfnisse eingegangen ist.

Rusch: Das Konzept verbindet die Bedürfnisse der Grundeigentümer hinsichtlich Verkehr, Erschliessung und Freiräumen und schafft einen grossen Grünraum. Das gewählte Richtprojekt bildet einen Zwischenstand mit solidem Gerüst. Es ist aber noch kein fertiger Bauplan. Abgesehen von der Nutzungsdichte entspricht es unseren ursprünglichen Vorstellungen.

Auf dem Areal gibt es rund zehn Grundeigentümer. Wie finden Sie gemeinsame Lösungen?

Dübendorfer: Die Ausgangslagen unterscheiden sich stark. Einige haben gerade gebaut, andere besitzen ältere Gebäude oder wie ich einen Lagerplatz. Das Richtprojekt erlaubt zum Glück, dass jeder sein Projekt individuell verwirklichen kann. Schwierig wird die Verteilung der gemeinsamen Infrastrukturkosten. Ein Betrieb, der noch 20 Jahre bleibt, möchte heute nichts bezahlen müssen. Einen Park kann man aber nicht halb bauen. Hier braucht es faire Lösungen der Gemeinde.

Rusch: Trotz unterschiedlicher Vorstellungen ist die Zusammenarbeit positiv. Alle sind motiviert. Das Siegerprojekt überlässt jedem Grundeigentümer die Wahl, ob er heute, morgen oder übermorgen umsetzen möchte oder nicht.

Wie erleben Sie die Zusammenarbeit mit der Gemeinde?

Rusch: Die Gemeinde ist gefordert, es ist auch für sie ein Jahrhundertprojekt. Insgesamt fühlen wir uns in den Prozess einbezogen und sie nimmt unsere Anliegen ernst.

Dübendorfer: Die Gemeinde verantwortet die Gesamtplanung. Unsere Aufgabe ist es, Mieter zu finden und das Risiko zu tragen.

Wie nehmen Sie die Reaktionen der Bevölkerung wahr?

Rusch: Das Interesse ist gross. Fragen gibt es, aber keine grundsätzliche Ablehnung. Die Bau- und Zonenordnung (BZO) wurde mit über 70 Prozent angenommen. Die Bevölkerung gab mit ihren Leitsätzen die Richtung vor. Wir prüfen jede Rückmeldung sorgfältig und beziehen sie nach Möglichkeit in die Planung ein. Alle Anliegen zu erfüllen, ist allerdings nicht möglich.

Dübendorfer: Die Stimmberechtigten bestimmen die Rahmenbedingungen. Ich kann zum Beispiel nicht einfach ein Logistikzentrum statt des Parks planen. Wenn sich Vorgaben nicht finanzieren lassen, kann ich allerdings nicht bauen. Deshalb sollte sich die Bevölkerung früh einbringen. Ein zentrales Thema im Dorf ist der Verkehr. Wenn Bassersdorf mit wenig Zusatzverkehr wachsen möchte, dann hier mit direktem Bahn-, Bus- und Autobahnanschluss! Auch eine allfällige Südumfahrung bleibt mit dem Gestaltungsplan möglich.

Das Gebiet wird über rund 20 Jahre entwickelt. Was planen Sie konkret?

Dübendorfer: Gleichzeitig mit dem neuen Bahnhof möchte ich den Bahnhofsplatz und die erste Gebäudereihe realisieren. Meine Parzelle ist dafür zentral. Wenn der Gestaltungsplan rasch vorliegt, können wir zusammen mit der SBB planen. Sonst haben wir einen schönen Bahnhof mit einem von den Stimmberechtigten finanzierten Lift, der auf eine Wiese mit Containern führt. Das wäre unsinnig.

Rusch: Wir rechnen damit, ab 2030 erste Etappen umzusetzen. Unser grosser Bestandsbau könnte gemischt genutzt werden. Details sind offen. Sicher braucht das Quartier Angebote des täglichen Bedarfs.

Geplant sind rund 1200 Bewohnerinnen und Bewohner sowie 600 bis 800 Arbeitsplätze. Ist das realistisch?

Dübendorfer: Wir sprechen von etwa 100 zusätzlichen Menschen pro Jahr, dies entspricht ungefähr der Anzahl Schulabgänger pro Jahr im Dorf. Dies ist auf diesem Areal mit Bahnanschluss verträglich. Eine entsprechende Verdichtung der Kernzone wäre ein viel grösserer Eingriff.

Droht ein eigenes kleines Quartier, das mit dem übrigen Dorf wenig zu tun hat?

Rusch: Das Richtprojekt schafft hohe Aufenthaltsqualitäten für Bewohnende und attraktive Standortbedingungen für Geschäfte. Es verwandelt ein wenig attraktives Industriegebiet in ein lebendiges, durchmischtes Quartier. Beispielsweise können die Restaurants in Bassersdorf Menschen von der einen Gleisseite auf die andere anziehen und umgekehrt.

Dübendorfer: Der Bahnhof rückt wieder ins Zentrum des Dorfes. Gute Angebote und Wohnungen ziehen Menschen an. Ich glaube, beide Dorfteile werden schneller zusammenwachsen, als wir heute denken.

Ist das Projekt nicht vor allem eine wirtschaftliche Überlegung der Grundeigentümer?

Dübendorfer: Die Aufwertung wird oft überschätzt. Die erlaubte Dichte ist heute noch exakt gleich hoch wie vor 30 Jahren! Wenn es nur um Rendite ginge, gäbe es einfachere Wege als einen öffentlichen Gestaltungsplan mit 20 Jahren Planungshorizont.

Wer bezahlt die zusätzliche Infrastruktur, etwa Schulen und öffentliche Einrichtungen?

Dübendorfer: Die Kosten für die Infrastruktur auf dem Areal tragen grundsätzlich wir Grundeigentümer, etwa für Strassen und Abwasseranschlüsse. Die Kosten der Gemeinde tragen die Bewohner mit ihren Steuereinnahmen. Eine zusätzliche Schule auf dem Areal braucht es nicht, dafür ist ein Kindergarten geplant.

Rusch: Die Grundeigentümer zahlen mit: Die Mehrwertabgabe bleibt im Gebiet und entlastet die Gemeinde bei öffentlichen Einrichtungen. Dadurch bleibt den Eigentümern aber weniger Spielraum für zusätzliche Anliegen in ihren Projekten.

Das Konzept sieht autoarmes Wohnen vor. Wie funktioniert das für Familien, ältere Menschen und Gewerbebetriebe?

Dübendorfer: In Zukunft werden selbstfahrende Taxis oder autonome Quartierbusse wichtiger. Dann braucht es mehr Kurzhalteplätze (Kiss & Ride), aber weniger private Parkplätze. Man bestellt ein Fahrzeug oder nutzt den ÖV.

Rusch:  Nicht alle Menschen und Geschäfte können auf ein individuelles Fahrzeug verzichten. Das Entwicklungsgebiet mit kreisförmig angeordneter Zürichstrasse und dem Bahnhof im Zentrum bildet bereits nahezu die Grundlage für eine Idealstadt, die sowohl den Individualverkehr als auch den öffentlichen Verkehr ermöglicht.

Werden die Wohnungen für viele Bassersdorferinnen und Bassersdorfer überhaupt bezahlbar sein?

Dübendorfer: Das Quartier funktioniert nur, wenn es unterschiedliche Bevölkerungsgruppen anspricht. Neben bezahlbaren Familienwohnungen brauchen wir aber auch attraktive Angebote für ältere Menschen.

Welche Gewerbebetriebe sollen sich ansiedeln?

Rusch:  Angesprochen werden vorwiegend ruhigere Nutzungen wie Einzelhandel, Dienstleistungen. Das kann beispielsweise eine Apotheke oder ein Lebensmittelangebot sein.

Was geschieht, wenn einzelne Eigentümer später nicht bauen wollen oder können?

Dübendorfer: Gerade darin liegt eine Stärke des Projekts. Wenn die Schlüsselparzelle mit Bahnhofsvorplatz und Park realisiert ist, lässt sich der Rest gut etappieren.

Rusch: Jeder kann seinen Zeitpunkt wählen, doch die Teile müssen zusammenpassen. Wir sprechen von einem Horizont von rund 15-20 Jahren.

Was passiert, wenn die Gemeindeversammlung den öffentlichen Gestaltungsplan 2028 ablehnt?

Dübendorfer: Es gibt kein Zurück zum früheren Gewerbegebiet. Die rechtskräftige Bau- und Zonenordnung sieht hier ein Mischgebiet vor. Bauen wäre weiterhin nach der Regelbauweise der BZO möglich. Es gäbe aber keinen öffentlichen Park, keinen Bahnhofsvorplatz und keine Bushaltestelle. Wünsche und Bedenken sollte man jetzt an den weiteren Veranstaltungen einbringen.

Wir spazieren in 20 Jahren durch das fertige Quartier. Was möchten Sie sehen?

Rusch: Einen lebendigen Ort, an dem Menschen zusammenkommen, nach der Arbeit ein Feierabendbier trinken und Familien den Park nutzen.

Dübendorfer: Ich möchte hier wieder spielende Kinder sehen, wie ich es vor Jahrzehnten selbst erlebt habe. Kinder, die die Welt entdecken und durch den neuen Park kriechen.

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